“Le case non sono ne di destra, ne di sinistra”
La cosiddetta legge “Salva-Milano” presentata il 24 luglio 2024, mira a risolvere le ambiguità delle normative edilizie e urbanistiche esistenti con un focus sulla situazione di Milano con 150 indagini che congelano altrettante pratiche edilizie. Tuttavia, il disegno di legge ha suscitato molte critiche per le disparità di trattamento urbanistico che potrebbe generare.
A nostro modo di vedere questa proposta di legge, votata da tutte le parti politiche, certifica nell’ordine:
- L’inefficienza della macchina amministrativa locale, incapace di seguire l’evoluzione normativa e le richieste del mercato;
- L’inesistenza di una giustizia amministrativa specializzata nei contenzioni urbanistici, che genera una continua interpretazione delle norme, naturalmente a scapito dell’iniziativa privata;
- La mancanza di una programmazione urbanistica territoriale uniforme, dove le molto spesso le dotazioni urbanistiche minime sono derogate dalle norme regionali – accentuando i problemi delle nostre città (mancanza di servizi/fogne/parcheggi/scuole!);
- La disparità di trattamento, dove una proposta di legge con enormi ricadute sul territorio di Milano, in due mesi giunge al Senato – mentre tutto il resto d’Italia attende da anni piccoli interventi che permettano alla Signora Maria di sanare un abuso commesso dal trisavolo durante il Pleistocene!
- Si spera che il Salva-Milano, votato indistintamente da tutte le parti politiche (oltre alla maggioranza hanno votato a favore anche Pd, Azione, IV e +Europa), sia il preludio alla tanto agognata riforma integrale del Testo Unico dell’Edilizia!
NEL DETTAGLIO
Vantaggi per le aree già urbanizzate: La proposta consente la costruzione di nuovi edifici e la sostituzione di quelli esistenti anche senza piani attuativi dettagliati, purché in aree già urbanizzate. Questo potrebbe favorire grandi città come Milano, mentre le aree meno sviluppate, che richiedono pianificazione estensiva, rimangono penalizzate
Sanatorie per interventi non conformi: Si prevede una sorta di “condono preventivo” per costruzioni avviate senza lotti urbanisticamente definiti, purché rispettino criteri minimi. Questo approccio è visto come un premio per chi non rispetta le normative, a scapito di una pianificazione ordinata e sostenibile
Rischi di speculazione immobiliare: Critiche arrivano da urbanisti e ambientalisti, che vedono nella legge un favore alla rendita fondiaria e agli interessi privati rispetto alla pianificazione di lungo periodo, specialmente nelle aree metropolitane più ricche. Questo potrebbe aumentare le disparità tra aree urbane sviluppate e zone periferiche o rurali
Assenza di equità territoriale: L’orientamento generale del disegno di legge sembra supportare lo sviluppo disordinato in contesti già urbanizzati, ignorando la necessità di un approccio equilibrato che tenga conto delle peculiarità territoriali e delle esigenze di sviluppo sostenibile in tutta Italia
Contenuto della proposta
Flessibilità nei piani attuativi:
Si favorisce l’orientamento interpretativo “estensivo” delle norme edilizie, permettendo interventi di costruzione o ristrutturazione anche in assenza di piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata.
Questo approccio è particolarmente vantaggioso per le aree urbane già densamente costruite, dove non è necessario un piano attuativo per lo sviluppo armonico
Sanatoria temporanea:
La proposta prevede una sanatoria per interventi già avviati o realizzati in deroga alle normative vigenti, purché rispettino requisiti minimi di sicurezza e siano situati in contesti già urbanizzati
Prospettiva futura:
Il disegno di legge prevede un periodo transitorio di 6 mesi durante il quale Governo, Regioni ed enti locali devono definire criteri uniformi per l’adozione di piani urbanistici, in attesa di una riscrittura completa del Testo Unico dell’Edilizia (TUE)
Incentivi alla rigenerazione urbana:
L’obiettivo dichiarato è promuovere interventi in aree urbane degradate o dismesse, favorendo anche lo sviluppo economico e culturale
Risvolti nell’edilizia
Maggiore velocità e semplicità nei processi edilizi:
La riduzione della necessità di piani attuativi potrebbe accelerare molti progetti edilizi, aumentando il dinamismo del settore, specialmente nelle grandi città.
Rischio di speculazione edilizia:
Consentendo interventi senza adeguata pianificazione, si aprono possibilità per operazioni speculative, spesso a scapito della qualità dell’urbanizzazione e della sostenibilità
Impatto ambientale e sociale:
La concentrazione degli interventi in aree urbanizzate potrebbe incrementare la densità edilizia senza miglioramenti paralleli delle infrastrutture pubbliche, aggravando i problemi di traffico e servizi
Disparità urbanistiche
Favoritismo verso le aree urbanizzate:
Le città metropolitane (come Milano) traggono i maggiori benefici dalla semplificazione normativa, poiché sono già dotate di infrastrutture di base e di aree edificabili urbanizzate. Al contrario, le aree rurali o periferiche, che richiedono piani attuativi per uno sviluppo ordinato, restano svantaggiate
Crescita disordinata nelle aree urbane:
Senza una pianificazione dettagliata, c’è il rischio di interventi edilizi che ignorano le esigenze di coesione sociale e qualità architettonica, favorendo rendite speculative
Esclusione delle aree marginali:
Le aree meno sviluppate rischiano di rimanere escluse dagli incentivi e dalle opportunità create dalla legge, perpetuando le disuguaglianze territoriali
Critiche principali
Esperti urbanisti e associazioni come Italia Nostra hanno evidenziato come questa proposta potrebbe compromettere l’equilibrio tra pianificazione e sviluppo, favorendo logiche di profitto a breve termine
Alcuni hanno definito la legge un “condono mascherato”, in quanto legittima pratiche edilizie potenzialmente illegali o in deroga alle normative esistenti
In sintesi, se da un lato la “Salva-Milano” mira a semplificare il panorama normativo e a incentivare la rigenerazione urbana, dall’altro rischia di accentuare le disparità territoriali e favorire uno sviluppo edilizio non sempre sostenibile.
